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图源：新世界官网。
郑志刚（左二）与郑家纯（左三）在新世界 2019 年中期业绩会上。郑志刚已卸任家族产业职务，交由职业经理人掌舵。
文 ｜ 肖望
编辑 ｜ 孙春芳
出品 ｜ 棱镜 · 腾讯小满工作室
在香港超级富豪郑裕彤去世近 9 年之际，他为家族子孙们悉心打造的财富帝国正经历一场风暴。
作为周大福郑氏家族核心资产之一的新世界发展（00017.HK），近期公告四只永续债券延期付息，揭开了这个千亿帝国的流动性窘境。
6 月 30 日，新世界发展披露，完成 882 亿港元贷款的再融资，新融资中银行贷款最早到期日为 2028 年 6 月 30 日。债务警报暂时解除，无疑给新世界发展赢得了宝贵的喘息之机。
从"周大福"金店起家，郑裕彤把握住时代机遇，将家族财富版图拓展至地产、百货、黄金珠宝、金融投资的综合型财团，跻身香港"四大家族"之一。福布斯 2025 中国香港富豪榜上，周大福郑氏家族以 195 亿美元（约 1400 亿元）身家高居榜单第三。
郑裕彤在世时已设计了精巧的家族信托计划，从而周大福郑氏家族可以牢牢把控住核心资产，如今家族产业正处于第二代向第三代交接班的关键时机，而家族内已培养 18 年的"准接班人"却突然出局。
当周期转换及经营策略失误之际，各界也在密切观望，周大福郑氏家族能否"富过三代"？
12 亿利息延期引爆暗雷
在业内看来，永续债等付息时间明确，资金均需要提前部署安排。总计 34 亿美元的四只永续债，年度付息规模在 1.66 亿美元（约 12 亿元），竟让堂堂 4000 亿资产规模的新世界选择延期支付。
市场上对新世界发展负债水平的担忧已持续多时，新世界的股票、债券接连下跌。尽管新世界多次发布澄清公告，"不要依赖市场传言"，但仍难以平息市场猜疑。
截至 2024 年末，新世界的综合债务规模攀升至 1246 亿港元，负债率达到 57.5%。而中国香港四大家族中其他三家的地产公司负债率均不超过 30%。
总债务规模飙升，导致新世界发展在财务费用支出上逐年攀升。叠加加息影响，到 2024 财年其财务费用已达到 58.95 亿港元。
更为危险的是，截至 2024 年末，新世界账面上现金及存款为 218.58 亿港元，可动用的银行贷款在一年半内从近 400 亿缩水至 123 亿港元，银行们的态度不言自明。而公司一年内、第二年到期的债务分别为 322 亿港元、330 亿港元。
债务飙升的主要原因，在于新世界在过去几年上马多个百亿级的大型建设项目；郑裕彤之孙、郑家纯长子、原新世界行政总裁郑志刚创立的博物馆与零售地产结合的品牌 K11，在前期大获成功后加速建设，从 2017 年武汉、沈阳、上海等零星城市激增至 2024 年的 34 座；2020 年后大举"抄底"囤地，资本开支巨大。然而想象中的市场反弹并未如期到来，物业销售及出租均受到大幅影响，土地价值缩水严重，现金流吃紧。
在刚过去的 2024 财年，新世界更是罕见地出现 20 年来首次巨亏：归属于股东的利润亏损 118.07 亿港元，由此新世界暂停派息。
彼时，郑志刚强调，其主要原因是出售新创建导致的 83 亿港元非现金亏损，以及 92 亿港元的物业非现金减值和拨备。其核心经营利润仍有 69 亿港元，同比只下跌 18%。
事实上，自 2019 财年将出售非核心资产提上日程以来，郑家在 2020 年后才开始加快资产处置进程。据整理，新世界 5 年来已完成 561 亿港元的非核心资产出售，用于偿还贷款、回购债券、改善现金流。2025 财年（2024 年 7 月至 2025 年 6 月末）更是计划出售非核心资产 260 亿港元。
在财报致辞中，郑裕彤之子、新世界董事会主席郑家纯展望 2025 年工作时表示："回笼现金、减轻负债是集团当前的重中之重。"
在市场看来，高达 882 亿港元的贷款完成再融资，主要原因在于金融机构更惧怕其风险暴露带来的连锁反应，给其时间换取市场复苏和资产出售的空间。只是在庞大的债务面前，郑家仍要拿出壮士断腕般的气魄。
培养了 18 年的接班人出局
在新世界宣布完成贷款再融资的同时，现年 45 岁的郑志刚卸任新世界非执行董事等所有职务，理由是"投放更多时间于公共服务及其他个人事务"。尽管早在去年 9 月份其卸任新世界行政总裁及周大福执行董事之际，郑志刚就已被视为远离了家族产业核心。
郑志刚是郑裕彤最宠爱的孙子。在 27 岁时就已被安排进新世界及周大福的核心管理层历练，按照家族继承人的标准培养。早在 10 年前，他就已经被称为"周大福准接班人"。
外界普遍将新世界负债高企归咎于郑志刚策略激进、决策失误，其离开也似有引咎辞职之意。
但郑志刚日前通过发言人表示："他在担任新世界 CEO 时就已接手了巨额的债务负担，新世界面临的困境源于非同寻常的宏观经济和政策因素，而非其个人的过度负债或管理不当。"言辞之间不乏委屈。
相较于经商，郑志刚对文化、艺术更有兴趣。在 2017 年接受媒体访问时曾表示："如果不做现在所做的事情，我会白天当博物馆馆长，晚上当酒吧歌手。"
郑家纯是如今周大福郑氏家族的绝对话事人，但其今年已 78 岁，外界普遍关注周大福郑氏家族权力如何交接到第三代手中。
周大福郑氏家族产业众多，第三代均拥有哈佛等海外名校教育背景，普遍在投行、基金公司历练过后，开始进入家族产业熟悉业务。
在培养了 18 年的接班人郑志刚出局后，郑志刚的妹妹郑志雯被认为是最有希望的家族接班人。
郑志雯早在 2012 年就开始担任新世界执行董事，掌管集团酒店业务，任瑰丽酒店行政总裁。将亏损重重的酒店业务成功改造，为其在家族中赢得肯定。她还在家族另一核心资产周大福珠宝集团中担任联席副主席。
此外，郑家纯次子郑志明目前任周大福创建的行政总裁。小儿子郑志亮也开始加入家族产业，于 2019 年加入周大福创建，负责监督业务发展及策略性投资，2024 年末出任周大福企业有限公司的联席 CEO。去年末，郑志亮迎娶原建行副行长黄毅之女，引发全城轰动。
此外，郑家纯的弟弟郑家成之子郑志恒在周大福集团历练多年，其目前担任周大福董事会联席副主席。
2023 年末时，郑家纯在访问中被问及接班人计划时称，由于家族生意范畴广阔，涉及不同行业，需要很多人才负责管理。"家族的成员，可以负责个别范畴的生意；若没有适合的家族成员，可以向外招聘。"在出现债务风波后，新世界发展的行政总裁职务目前也由经验丰富的职业经理人担任。
（周大福珠宝集团联席副主席郑志雯和郑志恒。图源：周大福官网）
离开家族产业的郑志刚开辟了另一番事业。基于家族财富，他联合成立 C 资本踏足创投圈。其参投的明星项目包括小红书、希音（Shein ) 、商汤科技、小鹏汽车、智元机器人等。
不止金店，这些高速公路、保险公司也姓"郑"
此次新世界地产债务风波给周大福郑氏家族敲响了警钟。但说其"富不过三代"言之过早。
周大福郑氏家族另一核心资产周大福珠宝经营尚算稳健。作为周大福郑氏家族的起家业务，周大福珠宝已成立 95 周年。周大福创始人周至元是郑裕彤的岳父，而凭借出色的经营能力，郑裕彤取代周氏子女接班周大福，成就了"女婿接班"的佳话。
基于周大福金店攒下的利润，郑裕彤日后进军房地产，投资电讯、巴士等行业，才成就了日后周大福郑氏家族的千亿财富帝国。
周大福 2025 年报（截至 2025 年 3 月末）显示，其营业额达 896.56 亿港元，较前一年的历史最好业绩下降 17.5%，经营利润上升 9.8% 至 147.46 亿港元。
尽管其当下面临老铺黄金等后起之秀的挑战，但无论从营收规模还是利润来看，周大福仍然十倍于老铺。随着其毛利率提升及店铺形象升级，其市值重新回到 1300 亿港元之上。周大福近五年累计派息达 318.5 亿港元，作为控股股东的周大福郑氏家族自然获益最丰。
在周大福珠宝之外，周大福创建集团（原新创建集团）也是一艘低调航行的巨轮。其资产规模超 1600 亿，主要业务包括道路、保险、物流、建筑和设施管理，包括广东、浙江、山西等地的 14 个收费公路、香港的亚洲货柜物流中心、香港会展中心和启德体育园的管理权等。
2019 年，周大福创建更是斥资 215 亿港元从九鼎集团手中接盘富通保险，后将其更名为周大福人寿。
这些资产正契合香港富豪们最爱的"收租型"资产：毛利不高，但现金流及分红稳定，能够跨越周期。2024 财年，周大福创建营收规模达 264 亿港元，归母净利润 20.84 亿港元。
周大福郑氏家族旗下的上市公司还有经营服饰业务的佐丹奴国际、新世界百货等。
（据周大福、新世界等上市公司财报，作者制图）
家族办公室频频输血
周大福企业有限公司是家族财富的隐秘核心所在。子公司财报将其称为郑裕彤家族私人投资控股旗舰公司。周大福企业相当于周大福郑氏家族办公室，业务涉足全球 27 个国家和地区。
在新世界一系列出售非核心资产的动作中，多笔交易便是"左手倒右手"，家族办公室自掏腰包为上市公司流动性输血。
以周大福创建为例，新世界发展原本持有其 61% 股份，在将持有股份全部出售给周大福企业后，新世界获得了 217.54 亿港元的流动资金。
此外，新世界出售的启德体育园有限公司 75% 的权益、深圳前海周大福金融大厦北塔 30% 权益等资产，也均由周大福企业接手。
这种操作，既为新世界提供了流动性支持，又为家族保住了优质战略性资产，避免"贱卖"。
而作为家族产业的核心控股股东，周大福郑氏家族多年经营实业的利润，也通过分红回流到周大福企业，由此形成家族财富的蓄水池。
郑裕彤为儿孙计深远。早在执掌周大福的次年，郑裕彤就成立了周大福企业。整个周大福郑氏家族产业，由两个在英属维尔京群島注册成立的海外信托控制，分别为 Cheng Yu Tung Family（Holdings）Limited、Cheng Yu TungFamily（HoldingsII）Limited。
长江商学院院长、家族企业研究中心主任李海涛指出，这种安排既给了企业在家人和外人之间灵活选择职业经理人的自由，也给了家族成员在家族企业内外自由择业、创业的自由，兼顾了企业长期发展和家族成员自我实现两大目标。
得益于郑裕彤的安排，即便经历风暴，周大福郑氏家族子孙仍可以将巨额财富传承下去。
参考资料：
2025.05.01 —经济观察报，《复杂环境之下如何因时而变，制定科学、持续的传承计划 香港郑裕彤家族传承启示｜基业长青》
2024.09.27 —建银国际股票实盘配资公司，（新世界地产研报：管理层的不确定性阻碍了重估》
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